土地活用にはアパートやマンションの経営がありますが、それには、建物の建設や入居者管理などの手間がかかります。運営業務は、管理会社に委託することもできますが、アパートやマンションでの入居者間のトラブルなど、オーナーとしての気遣いは必要です。それに比べると、駐車場経営は、利用者同士のトラブルも比較的少なく、賃料回収も明確で、原状回復義務といった手間をなるべくかけずに運営できます

アパートやマンションを経営する場合は、建物を建てなければなりません。例えば、10戸程度のワンルームマンションで数千万円、ファミリー向けマンションだと数億円の費用がかかる場合が少なくありません。自己資金だけでなく、借り入れもする場合、アパートローンは住宅ローンよりも金利が高く、せっかくの収益も利息支払いで相殺されることになりかねません。駐車場経営の場合、月極駐車場の場合は舗装だけ、コインパーキングの場合も、精算機やロック設置だけで済み、少ない初期投資で始められます。

家族の思い出のつまった土地なので、できるだけ残しておきたいけれど、将来、まとまった資金が必要になったときに、すぐに売却できるように流動性をもたせたいと考える方も多数いらっしゃいます。また、お子さまに相続する際も扱いやすいように自由度を持たせておくことで、税金対策や新しい事業への取り組みに利用することもできます。

相続対策など、納税のために将来売却する予定がある土地の場合、建物などはできるだけ建てたくはありません。しかし、更地のまま置いておくと税金もかかるのでもったいない。駐車場経営は、短期間だけ簡易に有効活用したい場合に適しています。

土地が狭くて建物を建築するのは厳しいときや、市街化調整区域内に位置するなど、建物が建てられない土地などは、その場所に駐車場としての需要がある場合は、駐車場経営が成り立ちます。

自宅の庭先に少しだけ空きスペースがある場合や、以前は倉庫として使っていた場所を今は全く利用していない場合などでも、土地が道路に接していて、車が進入しやすい場所であれば、需要次第で駐車場経営が考えられます。

月極駐車場は、一台ずつ月単位で貸す形式の駐車場です。募集や管理のみを不動産業者に委託する管理委託方式が一般的です。近年では、大手コインパーキング業者等がオーナーに代わり、駐車場の空きリスクを肩代わりする一括借上方式サービスも増えてきました。

コインパーキングには、土地賃貸方式と自己経営方式があり、投資額や収入額が大きく変わります。時間貸し需要のあるエリアでは、一般的にコインパーキングの方が月極駐車場よりも多く利益を得ることができるといわれています。

オーナーにも不動産業者にも、駐車台数が増えることは収入の増加に繋がるため望ましいのですが、台数を増やしたせいで駐車区画が小さくなり、大型車から敬遠されたり、駐車しにくかったりして稼働率が落ちては本末転倒です。駐車台数の確保と稼働率を両立した提案をしてくれる業者を選びましょう。

駐車場の管理状態は稼働率へも影響しますし、不法投棄があった際はオーナーが処分費を払うため、無駄な経費が発生しかねません。管理・運営業者を決める際は、事前にその業者が管理している駐車場を確認しましょう。

管理・運営委託費の相場は、エリアにもよりますが、毎月1台あたり1カ月の駐車料金の5％程度がほとんどですが、管理物件数が多く経営状況が良い業者では3％程度で引き受けてもらえる場合もあります。募集広告費名目で別途費用を請求してくる業者もありますが、月極駐車場の利用者は周囲1km圏内程度がほとんどで、特別な広告費の必要性はほぼないといえます。業者を選択する際はその辺りも含めて良く検討しましょう。

※注：仲介手数料は、宅地建物取引業法46条及び国土交通省の報酬に関する告示の中で上限が定
められています。

駐車場経営は、手軽に始められて比較的リスクの少ないといわれていますが、やはり、周辺の需要と供給を考えずに取り組むことは止めましょう。運営を始めたものの、借手がつかずに土地活用が機能しないことになりかねません。そのためにも、自分の土地に合った丁寧な経営計画を行いましょう。

例えば、大型車が多いエリアなのに、普通車サイズで区画割してしまうと、稼働率が下がり駐車場経営が上手くいきません。土地周辺には、どんな車の需要が多いのかを見極め、駐車しやすさや、駐車台数を計画しましょう。

駐車場内が汚れていると印象が悪くなり稼働率にも影響します。管理費用の安さだけでなく、管理業者の運営状態を事前にしっかり確認するようにしましょう。

駐車場経営に取り組んだものの、結果的に支出の方が上回ってしまっては元も子もありません。税金のことも考えた経営計画を立てておきましょう。

土地に車が駐車できるのかを確認する必要があります。道路と接しているか、道路との高低差があるか、敷地内で高低差があるかなど、駐車場経営に向かない土地もありますので事前の確認が必要です。また、街路樹やガードレール、道路標識、電柱など移動できるかどうかも含めたチェックをしておきましょう。普通車1台当りの必要駐車区画：（最小）2.5m×5m程度（理想）3m×5.5m程度、駐車場内に整備する車路幅員：（最小）4m以上（理想）5m以上といわれていますので、土地の形状が変形の場合、どれくらいの台数が駐車できるかの予測しておきましょう。

駐車金額や使用状況はもちろん、駐車場が平置きか、立体か、砂利敷きか、アスファルト敷きかといった仕様や、駐車スペースの大きさや数量など、実際に、駐車場経営をする際の近隣の同業者の状況も把握しておきましょう。

自分の土地において、月極駐車場にした場合と、コインパーキングにした場合のメリット・デメリットを把握しておきましょう。

大切な資産の活用を任せる事業パートナー次第では、その後の稼働率に大きな差が生まれるため、しっかりと見極めて信頼できるパートナーを選ぶ必要があります。小さすぎず、かつ無駄のない駐車区画割を提案してくれること、すでに今管理している駐車場がきれいに保たれていること、オーナーからは仲介手数料をとらず、管理・運営委託費が安いことなど、後々の運営について、信頼して任せられる業者を選ぶように気を付けましょう。