この評価方法においてまず基準とするのが、評価対象の不動産と「地域・形状・規模」の3点において似ている不動産がどれくらいで売りに出されているか、そして、いくらで成約しているかです。この成約価格と売れた不動産の特徴をもとに価格を決めていくのが「取引事例比較法」です。評価する際、査定する側がまず行うのは、評価対象の不動産と似ている事例地を選定すること。この土地の1㎡あたりの成約価格を基準に、査定する物件の細かな条件を比較し、査定地の１㎡あたりの単価を決めます。その後、市場性による単価調整も加わり、査定価格が決まります。

査定では事例地と、評価対象地のさまざまな条件を比較する際、下記の項目によって点数が決まります。

ほかにも、ガス施設、水道設備、ゴミ処理場や葬儀場、墓地、暴力団事務所などの施設の有無、土地計画道路予定地、土地の高低差、土壌汚染の状況などが評価軸に入ってきます。

評価対象の不動産とまったく同じものを今建てたら、あるいは再び購入すると仮定したらいくらかかるのか（再調達原価）を調べ、そこから価値の低下する要因に応じて減価修正を行います。こうして適正な価格を求めるのが「原価法」です。建物が老朽化している、設備が陳腐化している場合は、その分を評価額から差し引きます。土地付き建物の評価額を出す際に用いられる方法です。

収益用（家賃収入用）の不動産において、そこから得られる地代・賃料などの収益を将来にわたって算出し、現在価値に当てはめて評価するのが「収益還元法」です。自宅購入向けの分譲マンションなどの販売では、収益還元法はほとんど使われません。

地価公示法に基づいて、国土交通省が定める特定の標準地について、毎年3月に発表される価格です。その土地に関して自由取引が行われた場合、成立すると想定される価格に基づいて定められます。

国が、固定資産税や登録免許税、不動産取得税などを課税するために定めた価格。3年に一度、総務大臣が出す固定資産評価基準によって、価格評価が行われます。

国が相続税、贈与税の課税をするために定めた価格です。

宅地、田、畑、山林などの項目ごとに評価し、その土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。路面価とは、路線(道路)に面する宅地の1㎡あたりの価額で毎年改定されます。

路線価（千円／㎡）× 面積（㎡）× 補正率 ＝ 評価額

※路線価は毎年改定される

倍率方法は、路線価が表示されていない土地に対して適用されます。固定資産税評価額（3年に一度改定）に、国税局長が地域毎に定める倍率（毎年改定）をかけたものが「評価額」となります。建物は、固定資産税評価額と同じ額が「評価額」となります。

実際に、相続などによって不動産の評価を知りたい場合は、不動産業者の価格査定（最終的な成約予想価格）をはじめ、不動産鑑定士による鑑定評価を受けるなど、できるだけ多くの情報を集め、評価額を比較検討することが大切です。

不動産の評価については、これまでにさまざまなケースのご相談を受けてまいりました。他社で不動産の評価を依頼してみたけど、それが妥当なのかどうかわからないなどのお悩みや疑問を一緒に解決いたします。まずは私たち大成有楽不動産販売にご相談ください。